重慶出臺進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖 力度不放松
一,、背景依據(jù)
重慶市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》），出臺措施加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖,、力度不放松,。從出臺《通知》的背景依據(jù)來看：首先,，是為了認(rèn)真落實黨中央“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，對標(biāo)對表貫徹落實黨的十九大精神和國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的決策部署,。其次,，是為了貫徹住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（建房〔2018〕49號）的精神以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近期約談有關(guān)城市的要求。再次,，是為了貫徹市委“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，綜合精準(zhǔn)施策，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展”和市政府“實施房地產(chǎn)市場系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控”要求,，針對房價上漲預(yù)期較強(qiáng),，投機(jī)炒作之風(fēng)有所抬頭等實際情況，實施系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控,。出臺本《通知》，也是重慶在5月15日出臺《關(guān)于開展市場秩序?qū)ｍ椪未龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》嚴(yán)管市場秩序的基礎(chǔ)上再次“出手”,，調(diào)控房地產(chǎn)市場,。一則加強(qiáng)系統(tǒng)調(diào)控,、一則整治市場秩序，既著眼于短期,、又兼顧長遠(yuǎn)，前后兩份文件相得益彰,，有利于促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
二、目標(biāo)任務(wù)
出臺《通知》就是要落實穩(wěn)房價、控租金，降杠桿,、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu),、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，要努力滿足剛需,、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房,，規(guī)范市場秩序，防止大起大落,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
三、主要內(nèi)容
《通知》明確八項措施，涵蓋了落實責(zé)任,、土地,、金融、定價指導(dǎo),、規(guī)劃引導(dǎo)、發(fā)展租賃住房等調(diào)控措施,，是一次系統(tǒng)調(diào)控,，政策措施實，有別于一般“打補(bǔ)丁式”的調(diào)控舉措,。
政策措施一：建立區(qū)縣政府和市級部門房地產(chǎn)市場調(diào)控工作責(zé)任制，進(jìn)一步落實調(diào)控責(zé)任,。房地產(chǎn)調(diào)控是一項系統(tǒng)工作，需要多部門聯(lián)動配合,，更需要區(qū)縣政府大力推進(jìn)和實施,。本《通知》與以往調(diào)控政策相比最鮮明的一個特點，就是同步印發(fā)了《遏制炒房維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康相關(guān)職責(zé)分工方案》,，明確區(qū)縣政府和市級部門的主要職責(zé)，要求堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖,、力度不放松,，實現(xiàn)市區(qū)聯(lián)動、各部門聯(lián)合調(diào)控,、聯(lián)合懲戒,，形成齊抓共管的良好局面。要求區(qū)縣政府落實房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任,、促進(jìn)供需平衡,、保持房價基本穩(wěn)定等10項責(zé)任；明確了國土房管,、建設(shè),、規(guī)劃,、工商,、價格、公安,、稅務(wù)等10個市級部門的37項主要職責(zé),，落實部門屬事責(zé)任，嚴(yán)格督促,，對工作不力,、房地產(chǎn)市場波動大,、未能實現(xiàn)調(diào)控效果的區(qū)縣，堅決約談,、問責(zé),。落實地方政府和市級部門的工作責(zé)任，有利于形成調(diào)控合力,，有利于更加深入地落實分類調(diào)控,、系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控，有利于實現(xiàn)穩(wěn)房價等調(diào)控目標(biāo),。
政策措施二：努力增加商品住房有效供給,，促進(jìn)供需平衡。房地產(chǎn)市場受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響,，顯著的特征就體現(xiàn)在供求關(guān)系上,，供需平衡則市場穩(wěn)。因此,，穩(wěn)市場的關(guān)鍵就在于增加有效供給,，促進(jìn)供需平衡?！锻ㄖ窂拈L期,、中期、短期,，提出了增加供給的系統(tǒng)舉措,。首先，從長期看,，要加快編制主城區(qū)2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃,，合理確定住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu),、時序，引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置,，目的是要改善住房長期供求關(guān)系,。其次，從中期看,，將進(jìn)一步有序?qū)嵤┠甓韧恋毓?yīng)計劃,，加快主城區(qū)住房用地供應(yīng)，保證土地供應(yīng)的穩(wěn)定,。商品住房形成上市往往有半年以上的周期,，因此保持中長期的土地供應(yīng)平衡，是促進(jìn)住房供需平衡的關(guān)鍵,。再次,，從短期看,，要督促加快開工建設(shè)，要求加大土地出讓合同履約監(jiān)管力度,，對所有已出讓住宅用地實行全覆蓋清理,、清單式管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定的期限及規(guī)模開發(fā)建設(shè)和上市供應(yīng)商品住房,。對違約的項目,，嚴(yán)格征收開工竣工違約金。構(gòu)成閑置土地,，滿1年未動工開發(fā)的,，嚴(yán)格征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的,，依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán),。同時，加快商品住房預(yù)售辦理,，增加商品住房有效供給,。供求關(guān)系是影響房價和預(yù)期的關(guān)鍵因素，促進(jìn)供需平衡是調(diào)控房地產(chǎn)市場的治本之策,，以上三項舉措將明顯改善供求關(guān)系,，促進(jìn)市場平穩(wěn)。
事實上,，今年以來,，重慶的住房供應(yīng)量已明顯增加。1-5月,，主城區(qū)商品住房新開工面積同比增長151.7%,；主城區(qū)出讓住宅用地7589畝、同比增長87.8%,；1-6月中旬,，主城區(qū)新建商品住房上市1411萬平方米、同比增長59%,。
政策措施三：明確支持剛性居住需求與堅決遏制投機(jī)炒房并舉,。在商品住房市場供應(yīng)比較穩(wěn)定的情況下，投機(jī)炒房需求增加會對剛需形成擠出效應(yīng),，會讓剛需購房變得困難,。《通知》是抓住了問題的實質(zhì)：支持剛需也是遏制炒房,，遏制炒房也是支持剛需,，兩方面并舉會讓調(diào)控的效力倍增。
支持剛需有五大舉措：一是增加普通商品住房及其用地供應(yīng),，新供應(yīng)住宅用地中普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于70%,，新建商品住房要提高中低價位,、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，解決支持剛需的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題,。二是加強(qiáng)個人住房貸款管理,，實施好差別化住房信貸政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在個人住房貸款的額度,、利率方面優(yōu)先滿足首套剛性居住需求,。三是公積金優(yōu)先保障職工家庭首套住房貸款需求，繼續(xù)暫停第二套以上購房貸款,，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拒絕購房人使用住房公積金貸款,。四是對購買二手住房且屬于家庭首套房的個人住房貸款需求給予合理支持。五是開發(fā)企業(yè)要簽訂誠信銷售承諾書,，在辦理預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性公開公平公正銷售全部房源,，支持首套剛需客戶優(yōu)先選房，不得預(yù)留“關(guān)系房源”“內(nèi)部房源”,，不得按購房付款方式安排選房順序,。
遏制投機(jī)炒房有實招：一是落實區(qū)縣政府、市級相關(guān)單位遏制炒房,、維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定相關(guān)責(zé)任,，共同遏制炒房行為。二是不給炒房者貸款,。對已經(jīng)擁有兩套住房且相應(yīng)購房貸款均未結(jié)清的居民家庭,，繼續(xù)暫停發(fā)放個人住房貸款；對不能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款,。三是人民銀行重慶營管部,、重慶銀監(jiān)局和市國土房管局要聯(lián)合開展個人貸款違規(guī)用于購房專項治理，嚴(yán)禁為購房者提供“首付貸”或場外配資,，防范個人消費性貸款（含以房抵押貸款,、網(wǎng)絡(luò)貸款）、個人經(jīng)營性貸款,、信用卡透支等個人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。四是嚴(yán)格執(zhí)行主城區(qū)新購買新建商品住房和二手住房限售政策，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿兩年后才能上市交易,。五是嚴(yán)格審查開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款資格，審慎發(fā)放開發(fā)貸款,。
政策措施四：運用大數(shù)據(jù)和智能化手段,，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。由于以往智能化監(jiān)管手段不足,，市場的一些亂象不易發(fā)現(xiàn),，監(jiān)管往往滯后被動,。《通知》提出運用大數(shù)據(jù)和智能化手段,，既有利于加強(qiáng)監(jiān)管,、規(guī)范市場秩序，又有利于調(diào)控,。一是建設(shè)房地產(chǎn)市場智能化服務(wù)監(jiān)管平臺,，實現(xiàn)商品房銷售項目認(rèn)購、網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金入賬的全流程監(jiān)管,。運用智能化平臺,，有三個好處：首先，將認(rèn)購納入了網(wǎng)簽管理,，實現(xiàn)了網(wǎng)上適時監(jiān)管,，防止任意更改認(rèn)購；其次,，實現(xiàn)了網(wǎng)簽合同即備案,，縮短了從認(rèn)購到簽正式合同暨網(wǎng)簽的時間；第三,，實現(xiàn)定金和首付款等預(yù)售資金在簽訂認(rèn)購協(xié)議和合同前進(jìn)入專用監(jiān)管賬戶,。因此，有利于防止捂盤惜售,、一房二賣,、炒房號等違法違規(guī)行為，有利于杜絕預(yù)售資金到賬不及時等問題,，有利于防范交易風(fēng)險,。二是運用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場形勢分析，探索商品住房價格分區(qū)統(tǒng)計及監(jiān)測試點,，完善房價,、地價聯(lián)動機(jī)制。該條政策是實施系統(tǒng)調(diào)控,、精準(zhǔn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)措施,。三是完善主城區(qū)商品住房預(yù)售項目備案價格市、區(qū)兩級會商機(jī)制,，在主城區(qū)繼續(xù)實施商品住房備案價格指導(dǎo),，以市場為導(dǎo)向，以成本為基礎(chǔ),，綜合考慮樓面地價,、建安成本等因素，制定商品住房預(yù)售項目備案價格規(guī)則,，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理確定商品住房價格,，防止房價大起大落,。
政策措施五：優(yōu)化主城區(qū)規(guī)劃布局，引導(dǎo)住房和人口合理分布,。重慶受地形限制,，屬于多組團(tuán)發(fā)展的城市，在城市發(fā)展規(guī)劃中提出了21個聚居區(qū),。城市發(fā)展的規(guī)律就是不斷向新的聚居區(qū)拓展,、形成新的城市組團(tuán)，城市功能,、公共設(shè)施配套,、產(chǎn)業(yè)和人口將逐步向新組團(tuán)聚集?！锻ㄖ访鞔_了三方面工作,。一是充分發(fā)揮規(guī)劃布局、土地供應(yīng)等政策引導(dǎo),，做好主城區(qū)土地出讓和配套設(shè)施建設(shè),。二是遵循軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展、城市規(guī)劃引領(lǐng)土地配置的原則,。大力疏解主城核心區(qū)的非核心功能,，疏緩核心區(qū)房地產(chǎn)供求關(guān)系，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向主城核心區(qū)以外的中心組團(tuán)發(fā)展,。三是加快各中心組團(tuán)教育,、醫(yī)療、交通,、大型購物中心等公共設(shè)施建設(shè),，促進(jìn)職住平衡。
政策措施六：大力培育和發(fā)展住房租賃市場,，提高住房保障力度,。黨的十九大報告提出：建立租購并舉的住房制度。住房租賃體現(xiàn)在兩個方面：一是發(fā)展住房租賃市場,。加快制定培育和發(fā)展住房租賃市場的支持政策,。構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，保持租期和租金的穩(wěn)定,。提高住房租賃管理服務(wù)水平,，提供住房租賃服務(wù)便利，讓承租人住得安心,、放心,、舒心。引進(jìn)和支持發(fā)展專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè),，盡快形成多主體供給。加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管,，規(guī)范住房租賃行為,。二是實施公租房保障。逐步完善住房租賃配套公共服務(wù),，加大公租房保障力度,，切實滿足住房困難的城鎮(zhèn)居民、無住房的大中專畢業(yè)生,、本市進(jìn)城務(wù)工和外地來渝就業(yè)人員等“三類群體”租賃住房需求,。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，通過實物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式予以應(yīng)保盡保,。
政策措施七：強(qiáng)調(diào)深入開展專項整治,，維護(hù)房地產(chǎn)市場良好秩序。這是在市國土房管局《關(guān)于開展市場秩序?qū)ｍ椪未龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》（渝國土房管〔2018〕282號）文件的基礎(chǔ)上,，再次強(qiáng)調(diào)開展專項整治工作,，有幾個方面的新舉措：一是從市政府層面要求區(qū)縣政府組織本地各部門聯(lián)動開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳎瑖?yán)查嚴(yán)管房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為,，切實規(guī)范商品房蓄客,、銷售和中介行為；二是要求強(qiáng)化部門聯(lián)合執(zhí)法,，嚴(yán)肅查處,、公開曝光一批炒賣房號、收取“茶水費”等違法違規(guī)典型案件,。三是市公安局和市國土房管局要聯(lián)合開展房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪專項整治行動,。可見這次專項治理方面的規(guī)定,，更加強(qiáng)調(diào)了區(qū)縣和各部門職責(zé),，更加細(xì)化了專項整治的內(nèi)容，突出了防炒作,、防炒房等內(nèi)容,。
按照渝國土房管〔2018〕282號文件、實施專項整治工作一個多月來,，已對9家開發(fā)企業(yè)采取了暫停網(wǎng)簽等行政限制措施,，約談開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)20家，處理并曝光造謠傳謠,、收取“茶水費”“指標(biāo)費”的中介機(jī)構(gòu)6家,，相應(yīng)門店被停業(yè)整頓，違規(guī)中介人員被納入失信“黑名單”，形成了有力震懾,。
政策舉措八：加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和市場預(yù)期管理,，營造良好輿論氛圍?！锻ㄖ访鞔_要加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策宣傳和解讀,，正面引導(dǎo)輿論，及時消除群眾疑慮,。在工作責(zé)任分工中也進(jìn)一步明確了區(qū)縣政府和網(wǎng)信,、公安、房管等部門要嚴(yán)厲打擊利用自媒體公眾號等網(wǎng)絡(luò)媒體炒作渲染房價上漲,、造謠傳謠制造恐慌,、組織“炒房團(tuán)”炒房等行為，凈化輿論環(huán)境,，穩(wěn)定市場預(yù)期,。
綜合來看，在房價總體穩(wěn)定,、上漲預(yù)期升溫的情況下,，重慶市委市政府就快速反應(yīng)、果斷決策,，及時出臺《通知》,，強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,，用加強(qiáng)調(diào)控與嚴(yán)厲整治市場雙管齊下的方式,，遏制炒房、引導(dǎo)市場合理預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。充分體現(xiàn)了高度的政治站位，體現(xiàn)了牢固樹立“四個意識”,，體現(xiàn)了堅定落實黨中央關(guān)于“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位和貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控部署的決心。相信本次文件的出臺,，能有力遏制炒房,、引導(dǎo)市場合理預(yù)期、凈化市場環(huán)境,，促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。
